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【岭南掌故】在活化中保护 东山洋楼再逢春

广州市爱国主义教育基地 2018-12-05 17:51:05

寺贝通津、烟墩斜街、庙前直街……老东山各条街道的名字透露着一股文化味,大大小小的洋楼别墅就散落在这一片区。与西关老城有所不同的是,东山洋楼不仅以三四层高西式小别墅为主,其规划设计也刻意营造一种舒适、宽松的生活氛围。历史上,这些洋楼别墅多为华侨建造,是达官贵人、名流要人的宅邸,今天则成为广州一抹独特的城市景观,其商业潜力也越来越得到重视。已近百岁的洋楼群,如何在保护更新与活化使用中取得平衡?寻访老东山,一起寻找答案。

洋楼外的石狮坐看岁月沧桑。


东山洋楼的商业潜力越来越得到重视。

吕苑成为东山洋楼的改造范例。

现代个性的洋楼内部装修。

绿荫掩映中的东山洋楼。 

未经修缮的洋楼门口挂着各类生活用品。

历史:

昔日“模范住宅区”名流汇聚

老东山及其独具特色的洋楼建筑风格,其规划理念最早可上溯至孙中山。上世纪二十年代,孙中山对广州的城市布局提出了“花园都市”的概念,1928年的《广州市政府施政计划书》秉承这一思路,将拓展市区、疏解人口作为一大要务,当时还较为偏僻的东山承担了新城区的角色,开始了较大规模的开发。在松岗、龟岗等处建设供达官贵人和华侨富商居住的模范住宅区,不仅多设花园式独栋洋楼,还配套了礼堂、图书馆、公共厕所、公共电话所、消防分所、水塔及水机房、市场等公共建筑,甚至还设有网球场、儿童游乐场和公园。无论是居住品质还是市政配套,均吸引了大批高官和归侨居住。这些住房保存至今,就成为现在的洋楼。

流传至今的“东山少爷”一说,从侧面说明了当时居住在这些洋楼里的多是达官贵人、军政要员以及文化界名人。比如陈济棠、孙科等军政要人曾居住于梅花村,鲁迅、顾颉刚、傅斯年、王力、邓初民、何思敬等中山大学(前身为广东大学)的名教授们,也曾先后在东山租房居住。这一片区汇聚了培正、培道等教育机构,以及两广地质调查所等科研院所,众多名家同住一区,切磋学问,构筑了“文化东山”的深厚底蕴。

据不完全统计,仅新河浦一代除“中共三大”会址属省级文化保护单位外,就有7处市级文化保护单位,以及485栋历史保护建筑。早在2006年,新河浦历史文化保护区保护规划正式实施,保护区范围东起达道路,西至均益路,北接庙前直街、寺贝通津和广州铁路集团用地,南临东华东路、新河浦涌和东湖公园,面积62.9公顷。

现状:

在活化中更新 在使用中保护

由于洋楼极具建筑特色和历史底蕴,一些洋楼如今已经被开发为商业用途。而有的洋楼则因为原华侨业主迁往海外,人去楼空,逐渐破败损坏。一些无主洋楼,暂由政府部门代管,但维护也不尽如人意。在恤孤院路一个大院内,两栋别致的三层洋楼,各被分割为多户人家租住,欧式阳台和柱式门廊都拉起了晾衣绳晾晒衣物,一楼大厅外侧还搭起了临时灶台。一名租户称,洋楼虽然外面看起来漂亮,但因为年久失修,内部采光又差,未经修缮住起来远不如新式楼房。

但进入流通市场的洋楼,在活化使用的过程中自然而然地完成了维修保护。在庙前直街,一栋三层洋楼就被改成了混合业态,一楼、二楼售卖创意物品、小杂货,三楼则改成了咖啡吧。楼内灯光内饰都十分讲究,吧台、沙发与做旧的木地板、老式窗棂相得益彰。“别看这楼不起眼,售价要上千万元,我们老板租下来一个月租金也要几万块”,一名服务员称,虽然东山一带人气尚可,但因为成本比较高,据他了解周围租下洋楼做餐饮生意的少有盈利。

近年来,兴起了一股租洋楼作为办公室、写字楼的潮流。在培正新横路等处,随处可见正在装修的小洋楼,其中不少都是作为办公场所。从事文化产业的黎文租下了位于启明一马路一栋四层洋楼的顶楼作为办公室。这座名为“吕苑”的洋楼外观颇有历史韵味,内部却采用了现代个性的装修风格,内外对比焕发出别样的活力。这栋建于1933年的洋楼,一度处于荒废破坏的境地,几年前迁居海外的业主重新拿回了产权,才慢慢通过放租活化。如今,吕苑的一楼是咖啡馆,二楼是摄影工作室,三楼、四楼都作为写字楼使用。黎文表示,一个月的租金约两万元左右,但好在前期改造费用房主承担了大部分,“业主很有远见,如果不改造加固、不拿出来使用,这栋别墅自然会慢慢烂掉,不如改好了再放租。”屋顶、电缆、木楼梯都是全新铺设的,房梁经过加固,下水系统也重新打造。在他看来,租洋楼开公司比起在珠江新城等CBD区域直接租用现成写字楼,租金稍低,但后期改造、加固比起“拎包入住”的标准化写字楼要麻烦不少。

然而,像吕苑这样由业主出资改造的案例并不多,大多数经营者都是自己花钱改建。位于瓦窑后横街的馨园,包括一个院落和一栋三层的红砖小洋楼,据称曾是民国时期广州第一位警察署长的宅邸。承租人刘女士几年前将其租下作为办公室使用,并花费巨资改造,后来发现租金实在太贵,无法平衡,于是在展览、收藏功能外,还开发了私房菜、承接派对等商业用途,“在此经营了4年多,每年几百万元的租金,维持得蛮辛苦的!继续在此经营,更多是出于一种情怀与喜爱。”

建议:

规划先行打造文创产业孵化器

租下洋楼做生意的人,有很多并不是纯粹为了商业利益,而是对东山洋楼有一种情怀寄托和文化认同。比如馨园的刘女士,自身学设计,对古建筑、收藏、字画等颇有研究,馨园的房间布置、风格装修都是其亲手设计。而吕苑的黎文,一直认为东山是广州文化的灵魂所在,“这是一个很优质的街区,适合很多高级的生活方式和创意机构进驻。但现在活化利用的程度还不够,不仅无法让洋楼体现出其稀缺性的商业价值,也对洋楼的保护更新不利。”

一方面是改造成本较高,缺乏专业力量介入。很多对洋楼有兴趣的投资者,往往卡在了“租得起修不起”上。黎文说,很多朋友也想租洋楼,但一说到要改造、装修就打退堂鼓了。他的办公室现在还没有完全解决渗水问题,每年都需要保养。而馨园的何经理透露,馨园从改造到这几年的维护,已经花费了上千万元之巨。正因为自己遭遇过这些问题,两家公司都打算介入历史建筑改建活化的市场,涉及设计、装修、策划、运营等环节。除了市场力量的介入外,黎文建议政府也可以将东山一带的洋楼别墅打造为文创产业的孵化基地。掌握在政府手中的物业,以低租金吸引有成长力的文化产业团队进入,并换取一部分股权作为投资回报。如此,既能活化使用洋楼别墅,又能降低创业企业进驻的成本。

另一方面,则需要政府规划引导,营造整体的文化氛围。何经理称,虽然馨园的装修、展览都很有品位,但站在院子里抬头就能看到周边的新建楼房,很煞风景。黎文则建议,政府在规划引领上一定要有长远眼光,“要有将其打造为城市名片的愿景,政府可以出政策、给指引,但不要直接介入具体的改造、运营等工作。”他建议,可以效仿一些国家成立基金会来实施文化遗产保护的做法,由职能部门、社会投资者、专家学者、业主代表等来共同管理基金,综合考虑片区的功能划分。若完全是整体打包招租,采取价高者得的方式,只会促使片区内业态的逐利性凸显,“急功近利的心态之下,满街都是千篇一律的旅游纪念品,沦为千城一面的商业街,反而丧失了东山洋楼的文化特色。”

洋楼活化不能只算经济账

行走在东山洋楼之间,除了被它饱经岁月的魅力所惊艳外,笔者也感叹留住情怀、保育文化确实相当“昂贵”。不少洋楼的经营者都诉苦,一栋楼动不动售价数千万元,租金比起类似地段的商业铺位也更高,后期可能还要付出一笔不菲的改造费用。洋楼的魅力大家都看得到,背后经营的压力,却是一个实实在在需要克服的难题。

一方面,对社会资本而言,必然要考虑投资回报。但租下了洋楼做生意的商家,恐怕得具有一个比较长远的经营眼光和回报预期。既然看到经营洋楼的不易,还选择承担这份成本,内在原因还是看中了洋楼的稀缺性和文化价值。在商言商,稀缺性终有一天会兑现成为高额回报,它将成为既有眼光、又有定力的商家最好的奖励。

另一方面,政府的公共投入则更多化为“沉没成本”,花费在配套、拆迁等基础工作中。对东山洋楼的活化保护,要用“算大账”的思维,从广州全市的角度去思考洋楼的文化价值,提升统筹层级,不能只算眼前的商业利益。在大体量的文化遗产保育方面,这种思维不乏实例。比如北京南锣鼓巷的保护更新,当地一位区领导曾透露街区改造投资达6亿多元,但南锣鼓巷税收贡献每年也才1000多万元,每年在管理上的投入就达到七八百万元。如果用做生意的眼光来看,那真是一门亏大了的生意,但历史遗产得到了更为妥善的保护活化,北京市也增加了新的文化名片,对城市整体而言无疑具有正向收益。
  由此可见,“此时投入,彼时产出;此地投入,彼地产出”本就是文化遗产保护的常态。东山洋楼的活化保护,必须将其视为一项要对历史对文化负责的事业。要有全局观与历史观,绝不能以普通的经济项目来算账。

历史街区保护更新案例

福州三坊七巷:

回购地块维护整体氛围

全国重点文物保护单位、福州“三坊七巷”几年前曾是破旧、贫穷、七十二家房客的代名词,福州市政府主导的搬迁安置工作是其得以成功改造的重要因素。为了打造片区整体氛围,政府不惜高价从开发商手中回购地块,以维护三坊七巷的完整性。在后期开发方面,当地不仅成立了专门的管理委员会,还由省、市、区三级共同注资成立国有公司进行实体运营。

北京南锣鼓巷

政策鼓励文化业态进驻

南锣鼓巷在改造前最严重时700多米的古巷有1000多间的无证小贩。从2006年至今,北京市、区、街道三级合力对南锣鼓巷街区进行各项改造,严格按照《南锣鼓巷特色商业街区业态指导目录》的要求,用政策引导业态入驻。该目录中列为支持类的行业包括文化旅游业、展售艺术品业、创意与零售业、文艺演出与交流业。列为从严限制的行业包括小商品、小酒吧、小吃店、烧烤店、无品牌特色餐饮店等。现在的南锣鼓巷业态文化含量较高,仅一个小剧场每年都有229场演出。

南京夫子庙:

搬迁市场留住文化味

南京夫子庙一带曾因杂乱无章被游客质疑为“大市场”。从2012年起,在南京市委、市政府的主导下,通过立法规划、百日整治、规范管理、业态提升等多措并举,一改夫子庙-秦淮风景区“商气过浓,文气不足”的病态,其间更通过搬迁小商品市场,以江南贡院为核心建起了中国科举博物馆,让夫子庙回归“天下文枢”的历史地位。

法国

改建可享免税优惠

法国1962年颁布了《马尔罗法》,该法规定将有价值的历史街区划定为“历史保护区”,制定保护和利用的规划,纳入城市规划的严格管理。保护区内的建筑物不得任意拆除,维修、改建要经过“国家建筑师”的指导,享受若干减免税的优惠。法国现有国家级的保护区92处,地方各级保护区几百处,原样整修,保存其外表,但内部加建厨房、卫生间,改善条件使居民可以继续居住。对老城区的交通,规划思想不是拓宽城内道路,引车入城,而是在外围修环路、截流外来交通。


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