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独家 宁句城际利好与汤山宅地开卖,规划多年的汤山新城终于要启动了

辉哥说楼市 2019-01-10 14:30:27

南 京 买 房 服 务 中 心

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南京首席房地产专家和意见领袖、南京房地产促进会秘书长张辉领衔专业团队,在南京买房置业、投资开发以及政府机构、新闻媒体、上下游产业了解南京及全国楼市的必备手册。

 

1、宁句城际全面启动招标,快马加鞭超出你我想象

 

12月8日,南京地铁官网同时发布“四号线二期工程、十一号线一期工程、S8线南延”3大江北地铁以及“宁句城际轻轨”的多条招标公告,包括工程地质勘察、工程勘察设计审查、可行性研究报告编制及设计总体-总包管理、设计总承包等。


 

对于今年省党代会以来频传利好的南京都市圈来说,宁句城际轻轨的快速推进,辉哥认为:(1)如果说宁句城际的批复和环评只是一个开始,预示着板上钉钉可以甩开膀子干了,那么这次全面启动招标,则预示着已经开始甩开膀子干了;(2)从启动环评到现在全面启动招标,间隔还不到1个月,快马加鞭的速度真的超出你我想象,一是按照预期建成靠谱又有望,二是决策层希望加快建设推动宁镇扬一体化、宁句同城化发展的决心再一次昭告天下。 

2、宁句城际轻轨好事刚定,汤山就开始卖地了

 

11月17日,南京至句容城际轨道环评首次公示,根据国家发改委批复的江苏省沿江城市群城际轨道交通网规划(2012-2020年)及其实施方案调整,南京至句容城际轨道全长37.2公里,线路起于马群,经麒麟、汤山至句容城区;全线共设车站15座,设车辆段1处。

 

 

(1)辉哥认为,宁句城际轻轨的建设,加上S122拓宽改造通车的利好,会产生叠加作用,最受益的板块当数沿线区域,主要是南京的麒麟镇、汤山新城以及句容的黄梅镇、句容市区等4大板块。上述4大板块,麒麟、汤山是南京大城东板块的房价低谷,黄梅和句容市区也是句容房价的低谷,今后将因宁句城际迎来历史性的发展契机。千年等一回,终于等来了。


 

(2)如果非要排个受益顺序的话,南京的麒麟镇、汤山新城无疑要居首。此前,辉哥水库理论已经做了说明,宁句城际轻轨会让麒麟、汤山从此前的边缘板块上升为中心化通道,南京主城客群的外溢以及句容客群进入南京,这2大板块可能都是受益者,两头通吃。而且轻轨通车之后,会让这两大板块成为轻轨盘,成为实打实的第一居所,这对房价的抬升作用非常大。都市圈的句容市区、黄梅等地,即使通了轻轨,今后作为第一居所的可能性也要比麒麟、汤山弱很多,房价上升的潜力同样也要弱很多。

 

 

    (3)宁句城际利好一发布,汤山就开始卖地了。12月8日,国土局发布7个地块土地出让公告,其中2016G91地块位于江宁区汤山街道汤泉路以南、天润路以西地块,东至天润路,南至现状,西至上善路,北至汤泉路。用地面积26991.75平方米,规划性质为二类居住用地,容积率≤2.0,建筑限高为60米,出让起始价为3.6亿元,最高限价7.6亿元。规划计容建筑面积5.4万平米,楼面地价:底价6669元/平米,最高限价14078元/平米。汤山此前的开发以别墅和酒店为主,时隔多年第一次出让普通住宅用地,借着宁句城际轻轨的利好,看来是要开始正式启动了。

 


G91地块位于汤山新城规划的温泉酒店区南侧,附近有此前建设的老小区以及经济适用房,人气不愁,小型生活配套齐全,这里也是汤山新城规划的居住组团。G91地块往北是温泉酒店与别墅区,距离最近的汤山公馆别墅区和绿地汤山御豪酒店仅700米左右。





 
 

     汤山新城的开发长期以来以温泉酒店和别墅区为主。在售的别墅项目最知名的是绿城桃花源,也是绿城在全国的第三座桃花源,主打330-580㎡精装合院别墅,均价39000元/平米左右,主力总价1000-2000万/套。

  

      绿城之前,汤山最有名的别墅项目当属江苏亚东建发的巴厘原墅和绿地城开打造的汤山公馆。目前,汤山公馆的二手房价约15973元/平米,不但不受楼市调控的影响,反而逆势上涨,环比11月份上涨1.64%。从今年年初的10000元/平米出台到现在,二手房累计涨幅大约50%左右。目前,汤山公馆的联排别墅,二手房成交均价在16000-17000多元/平米,温泉小公寓的售价13000多元/平米。

 


3、汤山新城规划:旅游休闲新城,国家级温泉旅游度假区

 

(1)规划范围

 

汤山街道行政辖区范围,总面积约172平方公里。其中,汤山新城温泉酒店片区总面积约14.49平方公里,北至沪宁高速公路,东至汤水西路,南至新宁杭公路(S122),西至汤山山体东侧(不包含汤山山体)。

  

(2)3大功能定位

 

南京都市发展区内以旅游、休闲为特色的新城;

长三角及南京都市圈乡村休闲旅游度假的目的地;

国家级温泉旅游度假区。

 


(3)空间结构:“一城三片九组团”

        

   “一城”:指中部旅游城镇片区,主要包括了旅游度假区、汤山城镇的温泉度假小镇、S122以南的旅游拓展组团和上峰城镇。

 

“三片”:分别是北部工业遗产及郊野游憩片区、西部山林休闲片区、南部都市农业片区。

    

“九组团”:分别为阳山组团、古泉组团、汤山老街组团、温泉度假区核心组团、旅游拓展组团、作厂科创组团、地铁新市镇组团、上峰老镇组团、宁峰组团。

  

温泉片区建设用地以温泉、酒店、旅游、商业为主,居住用地相对较少,仅占总面积的22.35%,公共设施用地以34.65%占据首位,绿地面积达到总用地面积的18.48%。

 

温泉片区规划布局结构为“三带、三片”。

 

“三带”就是指三个功能带。整个规划区域自西向东分别为旅游带、生活服务带、居住混合带三个带状分区。由低密度的山区生态度假功能形态,向高密度、集约化的新城中心和城市生活聚集功能带逐步过渡。

 

 “三片”是指老镇区居住片区、东北居住片区和南部居住片区。未来,老镇居住区将包括两个基层社区,居住人口约两万人;东北居住区将建设3个基层社区,规划居住人口约2.7万人;南部居住区也将包括两个基层社区,规划居住人口2.8万人。

  

4、发现大美汤山

 

南京汤山温泉旅游度假区位于南京市江宁区汤山街道,规划面积29.74平方公里。是集为一体,融人文景观与自然风光为一体的国家级旅游度假区。汤山温泉旅游度假区是世界著名温泉疗养区,居中国四大温泉疗养区之首,是中国唯一获得欧洲、日本温泉水质国际双认证的温泉,有“千年圣汤,养生天堂”之美誉。

 

 

汤山古名“温泉”,因温泉而得名,已有1500多年的历史,千年前,汤山温泉就曾于南朝萧梁时期封为皇家的御用温泉,自南朝以来,历代达官显宦,文人雅士来此游览沐浴,南北朝萧梁时期被皇帝封为“圣泉”。汤山温泉日出水量5千吨,常年水温60-65℃,含30多种矿物质和微量元素,对皮肤病、关节炎、风湿症、高血压多种顽疾疗效显著,最适合于发展温泉疗养、健身娱乐、温泉度假等项目。

 


2008年1月被国土资源部授予“中国温泉开发利用示范区”称号;

2008年10月被评为“中国十大温泉休闲基地”;

2010年10月被评为“中国最佳休闲温泉”;

2011年11月被评为“中国十大休闲胜地”;

2011年12月被国土资源部评为“中国温泉之乡”;2012年10月世界温泉及气候养生联合会授予汤山“世界著名温泉小镇”称号,并确定汤山为“世界温泉论坛”永久会址;

2014年被评为“中国最佳休闲度假旅游目的地”;

2015年10月汤山温泉旅游度假区成为首批国家级旅游度假区

 

 

国家地质公园(汤山园区)以汤山猿人洞、地质剖面走廊、古今闻名温泉以及兼具有地质与文化意义的明代阳山碑材遗址为主题,属于有重要科学价值的地质遗迹和丰富人文历史的综合性地质公园。

 



 

5、汤山板块崛起在即,板块定位刚需还是改善的路线之争

 

     (1)宁句城际轻轨的实质性启动为汤山板块的启动创造了必要的轨交条件,此次汤山G91普通住宅地块的出让,最大的意义就是预示着汤山板块终于在规划多年之后买迈出了普通住宅开发实质性启动的关键第一步。今后,汤山板块将在南京的住宅开发中占据一个重要的新版图。

 

(2)汤山板块的启动板上钉钉,下一个问题是汤山的普通住宅市场将会如何定位?虽然汤山此前一直以别墅开发为主,此次出让的G91地块是首块普通住宅地块,2.0容积率、60米限高今后将打造的是20层以下的高层住宅区。绿城桃花源等别墅项目赋予了汤山改善板块的一贯形象,但是高层楼盘将会如何定位?是走刚需线路还是改善型线路。

 

       汤山新城距离新街口直线距离25公里左右,比板桥、高新区等房价1.6-2万/平的刚需板块要远,比禄口板块、江宁滨江、六合都要近。但是与改善板块仙林湖相比,直线距离也就远个3、4公里左右,汤山新城旅游休闲的主题定位以及丰富的山水、温泉、酒店等资源,也让汤山板块具备打造改善型板块的必要条件。因此,在刚需距离和改善资源之间,汤山普通高层楼盘的定位确实具有很强的可塑性。今后,恐怕一是取决于最终成交的地价(最高限价14078元/平),二是取决于拿地的开发商将会倾向于刚需还是改善路线。

 


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